Rádce

Vyplňte alternativní textMoje jméno je Pavel Smetka, certifikovaný realitní makléř se zkušenostmi od r. 2008 a jednatel společnosti PARK realit s.r.o.. Budu vám zde odpovídat na vaše dotazy - v případě potřeby budu odpovědi konzultovat s  mými kolegy makléři, finančním poradcem, advokátem, či znalcem.

Rádi vám zodpovíme dotazy týkající se prodeje domu, bytu, pozemku a dalších nemovitostí. Vysvětlíme vám rozdíl mezi prodejem bytu a převodem členských práv v družstvě; rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Poradíme vám jak postupovat při dědictví či exekuci. Pomůžeme s odhadem, daněmi přepisem energií...

Jak určit tržní cenu nemovitosti?

Asi nejdůležitější věcí před zahájením prodeje nemovitosti je určit její správnou (optimální) tržní cenu. Jak se dá určit? Jakou strategii použít při prodeji? Realitní profesionálové určují tržní cenu podle již prodaných nemovitostí v dané lokalitě. Špatnou cestou by bylo určit cenu podle ostatních nemovitostí v inzerci! Stejně tak není ideální určit cenu podle znaleckého posudku (vytváří se pro finanční úřad kvůli dani z převodu nemovitostí). Tento odhad hodnotí nemovitost spíše z technického hlediska a velmi často se stává, že např. dvougenerační rodinný dům se prodá za nižší cenu než je odhadní a naopak žádaný rodinný dům 3+1 nebo 4+1 se prodá za vyšší cenu než je odhadní. Prodávající často chtějí při prodeji použít tzv. strategii postupného vypouštění rybníku. Tedy cenu při zahájení inzerce záměrně nadsadí s tím, že v případě potřeby budou cenu postupně snižovat. Tuto strategii v současné situaci na trhu nedoporučujeme! Je lepší hned od začátku inzerovat za optimální tržní cenu. Rizikem nadsazení ceny je to, že se nakonec nemovitost prodá za nižší cenu, než by byla reálná v okamžiku zveřejnění nabídky. To může být způsobeno tím, že v mezičase klesly tržní ceny ale hlavně tím, že zákazníci mají rádi novinky. Většina kupujících dlouhodobě sleduje inzerci a v případě, že je nemovitost zaujme (zdá se jim dobrý poměr cena/výkon), ihned si domluví prohlídku... Pokud se však v jejich očích zdá být nemovitost drahá, nereagují a to ani po snížení ceny, protože je to nemovitost, kterou už v inzerci dříve viděli a nezaujala je.

Stanovení ceny tak, že prodávající určí cenu podle toho co si za ni chce koupit není správnou metodou! Opravdu se bohužel velmi často setkávám s takovými případy - proto to zde uvádím. Setkal jsem se i s takto extrémními případy: rozvádějící manželé chtěli prodat dům zatížený hypotékou za takovou cenu aby vyplatili hypotéku a ještě jim zůstalo na koupi dvou bytů. Samozřejmě jsem se s těmimto klienty na spolupráci nedohodl - to je ztráta jejich i našeho času... Doporučujeme se při určení ceny na ni dívat spíše z pohledu kupujícího. Odpovězte si sami, zda byste danou nemovitost za danou cenu koupili? Vím, že je těžké se na svou nemovitost podívat objektivně - bez emocí - zvláště, když jste si třeba nemovitost budovali vlastníma rukama...

Pozn.: naše realitní kancelář zajišťuje odhad tržní ceny pro naše klienty zdarma. Pokud si chce klient prodat nemovitost sám, vytváříme jej obvykle za 1.000,- Kč. Zajišťujeme i posouzení hodnoty nemovitosti potřebné při dědictví a znalecké posudky pro finanční úřad.


Jak připravit nemovitost na prodej?

Přípravu na prodej bych rozdělil na dvě části: 1) fyzickou a 2) právní.
1) Fyzická příprava - "načančání" (zabývá se jím rozšiřující se obor home staging). Jde o to, aby se kupujícímu (na fotkách i na prohlídce) nemovitost líbila. Jde o první dojem. Vždy jako příklad uvádím prodej auta. Když budete prodávat auto tak jej jistě umyjete, naleštíte, vysajete... Stejné je to u nemovitostí. Měli byste tedy nemovitost uklidit, posekat trávu, vyklidit půdu a sklep. Nenechávejte vyklizení nemovitosti až po prodeji. Doporučuje se i odosobnění - odstranění rodinných fotografií a známek po domácích mazlíčcích.
2) Právní příprava - zde záleží na tom, zda se chystáme k prodeji nemovitosti, převodu členských práv, k nájmu bytu či jeho podnájmu. U prodeje nemovitosti (v tzv. osobním vlastnictví - dům, byt, pozemek, chata...) si před zahájením nachystáme: list vlastnictví, nabývací titul, průkaz energetické náročnosti budovy. Zjistíme fixaci hypotéky a její zůstatek. Zjistíme zda na nemovitosti nevázne další právní vada: zástava, exekuce, věcné břemeno... U pozemku nás zajímá, zda je stavební či nikoli, jaká je jeho poloha, rozloha, šíře a svažitost, zda jsou u něj inženýrské sítě, jaká k němu vede příjezdová komunikace a kdo je jejím majitelem...
Pozn.: s právní přípravou vám profesionální realitní makléř rád pomůže


Jak najít kupce?

Základní otázkou stojící před každým prodávajícím je rozhodnout se zda chce prodat nemovitost sám, či k tomu využije služeb profesionálů - realitních makléřů.

Poté co určíte optimální tržní cenu nemovitosti, nemovitost připravíte k prodeji můžete přejít k inzerci nemovitosti. Je třeba dát maximálnímu počtu lidí vědět, že je daný objekt na prodej (cedule na prodej, inzerát v novinách, inzerát na realitních serverech apod.). Některé realitní kanceláře mají navíc rozsáhlou databázi poptávajících klientů.

 Velkým omylem je myslet si, že čím více realitních kanceláří bude nemovitost nabízet, tím větší šance je dosáhnout rychlého prodeje za dobrou cenu. Je to právě naopak! Nezřídka se setkávám s případy takové inzerce. Nabídka pak vypadá nedůvěryhodně, pro potencionálního kupce je podezřelá. Navíc v takovém případě je snahou realitních makléřů hlavně rychle prodat a vůbec ne prodat co nejlépe. Na důvěryhodnosti nabídky nepřidá ani fakt, že je taková nemovitost často nabízena s jinými parametry či cenou. Jako odrazující příklad zde uvádím printscrean, který jsem udělal dnes (21.8.13) na srealitách viz obrázek. Jedná se o dům ve Stříbrnicích, který je nabízen za cenu od 399.000,- Kč do 490.000,- Kč, pozemek má dle inzerátů jednou 1200 m2, podruhé 1240 m2 pak 1242 m2... Vzbuzuje ve vás taková nabídka důvěru?

Když už se rozhodnete využít služeb realitního makléře doporučuji si vybrat opravdového profesionála ( a vyberte si jen jednoho :-) ). Udělejte si klidně výběrové řízení. Mrkněte třeba na firmy.cz, poptejte se známých na reference na dobrého makléře... Nesvěřujte tak důležitý úkol prvnímu (ani každému) makléři na kterého narazíte. Jen v okrese Uh. Hradiště působí cca 50 realitních kanceláří, opravdu máte z čeho vybírat. Kvalita služeb jednotlivých kanceláří se může dost lišit.


Jak vybrat realitní kancelář / realitního makléře?

Osobně doporučuji vždy využít služeb zavedené regionální realitní kanceláře. Daný region detailně zná. Má přehled o nemovitostech v místě a o jejich reálných tržních cenách a má zde řadu poptávajících klientů.

Při výběru realitní kanceláře by vás mělo zajímat:
jak bude kancelář vaši nemovitost nabízet (noviny, časopisy, vývěska, plakát, www stránky, realitní servery a které, nabídka poptávajícím klientům)
jak bude vypadat zprostředkovatelská smlouva (výpovědní doba resp. doba platnosti smlouvy; smlouva exkluzivní či nikoli; smlouva by neměla obsahovat pokutu za odstoupení od ní či její vypovězení - setkal jsem se už i s pokutou 10 % z kupní ceny což u nemovitosti za 2 mil. Kč je už celkem dost!; neměla by obsahovat ani odměnu v případě, když kancelář nemovitost v dané lhůtě neprodá - za dosavadní činnost). Základní pravidlo zní: chtějte sliby realitního makléře písemně!
reference - kladné i záporné (řadu realitních kanceláří najdete např. na podvodnefirmy.cz - je si tedy raději nevybírejte). Např. nabídka naší realitní kanceláře je z více než 50 % na doporučení.
kdo zaplatí právní servis (vyhotovení kupní smlouvy, vklad do katastru, znalecký posudek); budete to vy, nebo je to součást provize realitní kanceláře? Naše realitní kancelář se stará dokonce i o daňové přiznání a pomáhá s přepisem energií
jak je zajištěna úschova kupní ceny (advokátní úschova, úschova u RK, notářská úschova, bankovní úschova). Z praxe doporučuji, pro bezpečnost kupujícího i prodávajícího, úschovu použít. Naše realitní kancelář nabízí úschovu na zvláštním schovatelském účtě zdarma, v případě přání klienta zajistíme advokátní úschovu. Notářská a bankovní úschova se v praxi příliš, pro její vyšší cenu, nepoužívá.
výše provize - běžná výše provize realitní kanceláře je 4 % + DPH. Záleží i na výši kupní ceny. Když se bude jednat o nemovitost za 500.000,- Kč, bude provize třeba 6 %, u nemovitosti za 5.000.000,- Kč 3 %. Jsou realitní kanceláře které poskytují své služby za 3 %, některé ale i za 6 % + DPH. Neplatí však, že čím vyšší provize, tím lepší služby a opačně. Způsob výběru realitní kanceláře tak, že je obvoláte a kdo vám naúčtuje nejnižší provizi, toho vyberete, osobně nedoporučuji! Výše provize by tedy neměla být nejdůležitějším a už vůbec ne jediným kritériem pro výběr realitní kanceláře.


Jak na kupní smlouvu?

Jednoznačně doporučuji se s žádostí o vyhotovení kupní smlouvy na prodej nemovitostí vždy obracet na advokáta či notáře, kteří se specializují na obchodní právo a mají s jejich přípravou zkušenosti. Nedoporučuji použít pro tak vážný úkon vzor kupní smlouvy stažený z internetu. I profesionální realitní kanceláře využívají služeb advokáta. Převod nemovitosti by měl být především bezpečný.

Před podpisem kupní smlouvy byste ji měli mít v dostatečném předstihu k nastudování, měli byste mít možnost smlouvu konzultovat s právníkem a měli byste mít možnost uplatnit případné připomínky ke smlouvě.

Advokát vám dále ověří podpisy a připraví i další potřebné dokumenty jako je např. návrh na vklad a plná moc.


Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?

"Mezi lidmi" se používá nesprávný termín "pronájem" (správně je "nájem") pro nájem nemovitosti jako je byt ve vlastnictví soukromé osoby (opět nesprávný termín "OV"), byt družstevní či celý rodinný dům. Podnájmem je pak myšlen nájem části nemovitosti (bytu či domu). To je ovšem nesprávná. leč zaužívaná terminologie.

Ve skutečnosti však nejde o to jestli si pronajmete nemovitost celou, nebo její část, ale o to, od koho si nemovitost pronajímáte. Pokud si pronajímáte byt či dům (nebo jejich část) přímo od vlastníka nemovitosti, jedná se o nájem (nájemní smlouva). Pokud si chcete pronajmout třeba družstevní byt, bude se jednat o podnájem (podnájemní smlouva) - v takovém případě je vlastníkem družstvo, nájemcem ten kdo vám byt pronajme a vy jste podnájemcem.

Tím se dostáváme k používání správných výrazů pro účastníky nájmu či podnájmu. Opět se "mezi lidmi" používá nesprávného termínu nájemník a jako nájemce je někdy označován majitel nemovitosti... Správně je tedy:
- ten kdo vám byt pronajme (majitel, člen družstva) = pronajimatel (u družstva nájemce)
- ten kdo si byt pronajme = nájemce (u družstva podnájemce)

Tak snad jsem vám ještě více nezamotal hlavu :-)


Jsem majitel bytu. Mají být energie napsané na mě nebo na nájemce?

V praxi mají obě varianty své výhody i nevýhody. Když jsem začínala zprostředkovávat nájmy (podnájmy) bytů či domů, nikdy jsem neupředňostňovala ani jednu z těchto variant, vždy jsem jen majitelům nemovitostí vysvětlila výhody a nevýhody obou těchto variant, na majitelích samotných pak záleželo, k jaké variantě se více přiklonili a jaká jim více vyhovovala dle jejich požadavků a představ.

Nyní už při tomto velmi častém dotazu odpovídám jinak, doporučuji variantu, kdy si majitel nechává napsané zálohy za energie sám na sebe. Bohužel se na můj vkus až příliš často poslední dobou setkávám se situací, že dochází  k odpojení přívodu elektrické energie i plynu, aniž by majitel nemovitosti měl nějaké tušení, že na energiích vznikal nějaký dluh a zálohy na energie nebyly hrazeny. Mezitím se může v bytě dokonce i vyměnit nájemce a energie jsou odpojeny novému nájemci, který energie řádně přepíše sám na sebe a hradí. I tato situace se stává.

Znovuzapojení elektřiny či plynu není tak jednoduchá záležitost, není zdarma a není během pár dní, proto nyní radím majitelům pronajímaných nemovitostí, aby zálohy za energie ponechali napsané sami na sebe a měli tak přehled, že je vše řádně hrazené a tudíž k této nepříjemné situaci nemůže dojít.

Další výhodou této varianty je ušetřený čas nekonečného papírování se společnostmi dodávající tyto energie.


Mám se obávat koupě nemovitosti na které je zástava?

Koupě nemovitosti se zástavou se není třeba obávat. Je však třeba zajistit její výmaz. V kupní smlouvě se ošetří že část kupní ceny půjde na vyplacení zástavy (úvěru prodávajícího) a zbytek prodávajícímu (samozřejmě přes úschovu jak je popsáno výše). Prodávající doloži kvitanci od banky (či jiného subjektu) = vyčíslení zůstatku úvěru k určitému datu a příslib banky, že pokud bude tato částka ve stanoveném termínu uhrazena, zástavní právo bude z katastru nemovitostí smazáno.
Toto řešení je možné i v případě, že chcete koupit nemovitost na úvěr.
Podobně se dá řešit i exekuce. Koupě nemovitosti v exekuci však není možná na úvěr.


Kdo může podat návrh na vklad?

Chtěl bych se zeptat, zda může návrh na vklad do katastru nemovitostí podat i prodávající, jestliže současný kupující je dlouhodobě mimo ČR. Veškeré smlouvy, podpisy a ověření jsou hotovy a  chtěl bych tedy vše dokončit. Co je tedy v případě možnosti podání prodávajícím zapotřebí.
Děkuji za odpověď.
Petr Gazda

Vážený pane Gazdo,

návrh na vklad do katastru nemovitostí může podat kdokoli. Nemusí jej tedy podávat kupující. Je např. naší běžnou službou, že jej podáváme za naše klienty. Je možné jej poslat na katastrílní úřad i poštou (spolu s nalepeným kolkem v hodnotě 1000 Kč).

Budete podávat jednu kupní smlouvu (s ověřenými podpisy), formulář návrhu na vklad (obykle 2 kopie; bez ověřených podpisů), popř. další přílohy.

Zde pište své dotazy:

Položky označené hvězdičkou (*) jsou povinné

Po kliknutí na "Odeslat zprávu", bude zpráva zaslána na náš e-mail. Odpověď můžete očekávat do 2 pracovních dnů. Většinou to ale bývá do pár hodin.


Tvorba webových stránek, eBRÁNA s.r.o. Realitní software - RealBrána